Mã định danh và sổ đỏ điện tử: Bước ngoặt giúp minh bạch hóa định giá đất

'Mã định danh và sổ đỏ điện tử sẽ giúp định giá lại đất đai'

Theo TS Lưu Vĩnh Toàn, dữ liệu đất đai được định danh và chuẩn hóa có thể giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và việc định giá sát với thực tế hơn.

Việt Nam đang chuyển đổi từ quản lý đất đai dựa trên hồ sơ giấy sang dữ liệu số, trong đó mỗi thửa đất được gắn một mã định danh và hướng tới tích hợp với các nền tảng số như VNeID. Chủ trương này đang được đẩy mạnh khi Chính phủ yêu cầu các địa phương hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong năm 2026, nhằm minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy chuyển đổi số.

Trao đổi với VnExpress, TS Lưu Vĩnh Toàn, chuyên gia về AI và khai phá dữ liệu (data mining), cho rằng việc định danh thửa đất có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn và đưa giá đất tiệm cận với giá trị thực. Ông từng có 7 năm làm việc tại Local Search, công ty chuyên về dữ liệu địa chỉ và dịch vụ tìm kiếm địa phương tại Thụy Sĩ.

TS Lưu Vĩnh Toàn, Giám đốc Phân tích Kỹ thuật - Ngân hàng UBS tại Zurich, có nhiều năm kinh nghiệm về hệ thống dữ liệu địa chỉ. Ảnh: Trọng Đạt

- Ông đánh giá thế nào về việc Việt Nam định danh từng thửa đất và chuyển đổi sổ đỏ từ giấy sang điện tử?

- Dữ liệu địa chỉ là nền tảng cơ sở dữ liệu quan trọng tại bất kỳ quốc gia nào. Do đó, chủ trương chuyển từ dạng giấy sang điện tử là rất đúng đắn. Định danh thửa đất giúp người dân có thêm thông tin khi đưa ra các quyết định như xây dựng, mua bán nhà đất hay thay đổi nơi ở.

Tuy nhiên, định danh đất đai chỉ là bước khởi đầu. Hệ cơ sở dữ liệu này cần được xây dựng trên một nền tảng bản đồ, trong đó mỗi thửa đất có thể gắn với nhiều lớp dữ liệu khác nhau. Chẳng hạn, khi biết vị trí một thửa đất, chúng ta có thể biết mức độ tiếng ồn tại khu vực đó, mức độ ô nhiễm xung quanh hoặc tiềm năng năng lượng nếu muốn lắp đặt hệ thống điện mặt trời.

Trong tương lai, nhiều lớp dữ liệu có thể được gắn vào một thửa đất, giúp thông tin trở nên cụ thể và đầy đủ hơn. Ví dụ, lớp dữ liệu về quy hoạch giúp xác định một khu dân cư với quy mô dân số cụ thể sẽ cần những dịch vụ gì, tối thiểu cần bao nhiêu bệnh viện, trường học. Khi các dữ liệu này được kết nối, người dân có thể dựa vào đó để đưa ra quyết định.

- Việc gắn nhiều lớp dữ liệu sẽ tác động thế nào đến thị trường và người dân?

- Số hóa thông tin thửa đất giúp thị trường bất động sản và công tác quy hoạch đất đai trở nên minh bạch hơn. Theo quan sát của tôi, ở nước ngoài, khi thông tin minh bạch, người dân có thể tự tìm hiểu và ra quyết định, từ đó tránh được tình trạng lừa đảo, thổi giá.

Tôi không rõ vấn đề đất đai tác động bao nhiêu đến nền kinh tế, nhưng dữ liệu địa chỉ và thông tin thửa đất chính là dữ liệu nền. Các lớp dữ liệu và dịch vụ được xây dựng trên đó sẽ mang lại những giá trị khác nhau. Khi dữ liệu đầy đủ, thị trường nhà đất có thể giao dịch sát với nhu cầu thực tế hơn, việc định giá đất cũng có thêm cơ sở.

Khi đó, thị trường bất động sản có thể hình thành những mức giá phản ánh thực chất nhu cầu, thay vì những con số ảo. Quan trọng hơn, dữ liệu phải giúp trả lời được câu hỏi có bao nhiêu người dân sở hữu một căn nhà, một thửa đất để yên tâm làm ăn, lập nghiệp. Những giá trị này rất khó để đo đếm.

- Vậy đâu là thách thức khi thực hiện những mục tiêu trên?

- Thách thức đầu tiên là phải thống nhất khuôn dạng dữ liệu, từ chỉ số đến thông tin đính kèm. Đây là yêu cầu về kỹ thuật và cần được thực hiện ngay từ đầu.

Tiếp theo là khâu thu thập dữ liệu. Cần xác định cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm, đồng thời có cơ chế để chính quyền địa phương, người dân và doanh nghiệp cùng cung cấp thông tin. Để làm được điều này, cần có nền tảng giúp việc thu thập dữ liệu trở nên dễ dàng hơn.

Bên cạnh thông tin vị trí, bản thân thửa đất cũng cần được mô tả đầy đủ về các công trình xây dựng trên đó, lối vào, cách tiếp cận, ranh giới thửa đất, lối đi, cũng như thông tin hình học để xác định hình dạng.

Minh họa giao diện mã định danh thửa đất và "sổ đỏ" điện tử đang trong quá trình hoàn thiện (chưa phải phiên bản cuối cùng). Ảnh: Trọng Đạt

Sau đó, dữ liệu cần được chuẩn hóa và phân thành hai nhóm: công khai và không công khai. Những thông tin như hình dạng, diện tích, mã số thửa đất có thể công khai nếu không ảnh hưởng đến đời sống cá nhân hay hoạt động kinh doanh của người khác.

Ngược lại, thông tin về chủ sở hữu, nghề nghiệp hay các thông tin liên quan đến cá nhân cần được bảo mật. Người muốn tiếp cận phải xác nhận danh tính và mục đích sử dụng thông tin đó.

Khi dữ liệu đã được công khai, bước tiếp theo là liên thông dữ liệu với các nền tảng số khác. Đây là những bước không thể bỏ qua và mỗi khâu đều có những thách thức riêng.

- Quá trình này cũng dễ xảy ra sai sót, Việt Nam nên làm gì để hạn chế và xử lý vấn đề này?

- Trước hết phải xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm về dữ liệu. Khi phát hiện sai sót, người dùng cần biết phải thông báo cho đơn vị nào. Cơ quan phụ trách sau đó sẽ kiểm tra, xác định thông tin có sai hay không, nếu sai thì sửa và cập nhật thay đổi đến tất cả các hệ thống phụ thuộc vào nguồn dữ liệu đó.

Tiếp theo là làm thế nào để phát hiện sai sót trong hàng triệu dữ liệu. Về mặt kỹ thuật, có thể sử dụng phương pháp lấy mẫu. Trong lý thuyết thống kê, chỉ cần lấy vài trăm mẫu cũng có thể ước tính tỷ lệ sai sót và mức độ tin cậy. Mẫu càng lớn thì độ tin cậy càng cao.

Tuy nhiên, cần lấy phản hồi từ người dùng cuối. Nếu biết tỷ lệ người tìm thấy hoặc không tìm thấy thông tin, chúng ta có thể đo lường được chất lượng dữ liệu và xác định mục tiêu cải thiện. Nếu tỷ lệ tìm thấy là 80% chẳng hạn, phải tìm cách nâng lên 99%.

Dữ liệu và dịch vụ phải được đo lường thông qua quá trình sử dụng thực tế. Nếu không đo đạc, chúng ta không thể biết dữ liệu chính xác đến đâu. Cơ quan chức năng phải tiếp cận với người dùng cuối và thu thập phản hồi từ họ để biết dữ liệu hoặc dịch vụ của mình đã tốt hay chưa.

- Việt Nam có thể học hỏi gì từ Thụy Sĩ trong việc phát triển, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai?

- Thụy Sĩ coi dữ liệu địa chỉ là một hạ tầng nền tảng của quốc gia. Dữ liệu được chuẩn hóa, định danh, gắn tọa độ, cập nhật liên tục và mở để toàn xã hội tái sử dụng. Họ quản lý theo mô hình phân cấp, mỗi bang hoặc địa phương chịu trách nhiệm cập nhật dữ liệu nhưng tuân theo các chuẩn chung ở cấp quốc gia. Các hệ thống cũng cần có khả năng liên thông để khai thác dữ liệu một cách nhanh chóng, chính xác và bảo mật.

Chúng ta có thể học hỏi quy trình của họ: trước hết là định danh thửa đất để liên kết các thực thể với nhau, tiếp theo là xác định cơ quan chủ quản chịu trách nhiệm cung cấp định danh và đảm bảo dữ liệu chính xác. Các hệ thống cũng cần có sự liên thông, phối hợp chặt chẽ.

Giá trị lớn nhất của dữ liệu địa chỉ nằm ở vai trò như một "khóa không gian", giúp liên kết các thực thể trong hệ sinh thái thông qua mã định danh. Giá trị kinh tế nằm ở việc Nhà nước cung cấp một lớp dữ liệu chuẩn, mở và đáng tin cậy để khu vực tư nhân xây dựng sản phẩm, tăng năng suất và tạo ra những thị trường mới.

Trọng Đạt